Khoudia MBAYE, ministre de l'urbanisme et de l'habitat : « Nous comptons produire des logements en dessous de dix millions de Fcfa »

Faciliter l’accès des Sénégalais à un logement décent,  mettre en place de nouvelles zones d’habitat qui aideront à désengorger  notre capitale. Tels sont, entre autres, les projets du ministre  de l’Urbanisme et de l’Habitat, Khoudia Mbaye. Invitée de la rédaction du Soleil, elle a été reçue par le directeur général Cheikh Thiam et le rédacteur en chef central, Modou Mamoune Faye. Accompagnée du secrétaire général de son ministère, de son directeur de cabinet, du directeur général de la Sn hlm et de ses proches collaborateurs, elle a sérié les grandes priorités de son département, faisant aussi part  de sa volonté d’œuvrer pour le respect des normes d’occupation en vue de mettre un terme à l’anarchie dans le secteur de l’urbanisme et de l’habitat.

Quelles sont les actions sur lesquelles votre ministère compte s’appuyer  pour faciliter aux Sénégalais l’accès à un habitat décent ?
Le concept de direction de la promotion de l’habitat social est  une volonté politique de mettre à la portée des populations des  logements sociaux. Dès notre installation, nous avons pensé qu’il fallait travailler sur l’offre. Cela supposait d’abord une connaissance de la nature des demandes. C’est pourquoi, j’ai demandé à la direction  de la promotion de l’habitat social, à la Sn Hlm et à la Sicap de se rapprocher et de travailler pour assembler leur base de données. Très vite, nous avons constaté que  le  travail serait difficile mais nous l’avons  fait. Seulement, les données recueillies ne nous renseignent pas outre mesure.  Et quand nous avons demandé la production annuelle de logements, nous avons vu que ce sont quelque 3 000 logements. Nous avons tiré la conclusion que nous n’avons pas une bonne maîtrise de la demande. Rien que les coopératives tournent autour de 700. Et si l’on considère les gens qui sont derrière, nous pouvons estimer la demande en logement entre 120 et 125.000.  Surtout que 51% de la population de Dakar sont des locataires. Maintenant, il faut essayer de résorber ce stock au bout de dix ans. Cela veut dire qu’il faut créer autour de 12 000 logements par an. Nous sommes engagés de façon très volontaire à produire cette quantité de logements chaque année.

Et  sur le coût des logements sociaux… 
Avec  l’exemple de « Jaxaay » dont les coûts tournent autour de 6 millions de Fcfa sans le prix du terrain et  la viabilisation, nous nous sommes dit qu’il faut chercher des solutions pour faire baisser les prix  afin de rendre le logement accessible. Ainsi, nous avons interrogé la structure des prix du logement et nous avons trouvé qu’il y avait trois leviers à partir desquels il fallait agir : le foncier, la fiscalité et le financement du logement. Le levier sur lequel nous pouvons agir rapidement, c’est le foncier qui renchérit fortement le coût. Nous avons pensé qu’en le mettant gratuitement à la disposition des coopératives et des prometteurs pour le logement social, cela pourrait tuer la spéculation.  Le président de la République a  accepté de donner le foncier gratuitement pour les promoteurs publics comme privés, mais aussi pour les coopératives qui veulent faire du logement social.  Une telle politique devrait nous permettre d’avoir un coût du logement en dessous de dix millions de francs pour le F3. Evidemment certains diront que dix millions reste un coût élevé pour une certaine frange de Sénégalais.  C’est pourquoi, nous avons pensé qu’il faut réfléchir, avec les banques, pour trouver des lignes de crédit long permettant de bonifier les taux d’intérêt en vue de réduire les prix.
Aujourd’hui, nous entendons produire des logements qui coûteront moins de dix millions de francs Cfa. Nous avons  proposé des prototypes de logements et les promoteurs peuvent venir. Nous pensons également que pour l’habitat rural, il faut aller vers la proposition de prototype.
 
Avec  la pollution de notre cadre de vie, qu’est-ce que vous comptez faire ? 
On ne peut pas laisser les gens construire n’importe comment. Aujourd’hui, nous avons environ 172 communes. 26 % de ces communes ont des documents de planification. Dans notre programme ; nous voulons atteindre, en 2017, la planification universelle. Concomitamment, nous allons   reprendre les documents existants pour qu’à l’horizon 2022, qu’on arrive à tout reprendre. Tous les établissements humains doivent avoir des documents de planification. C’est cela qui prédestinera l’utilisation des sols. Un plan permet de définir les emplacements des habitations et des équipements. Il faut des villes avec toutes les commodités : écoles, poste de police, établissement de santé, lieux de loisir, etc. Dans les documents d’aménagement, certaines zones doivent être affectées à l’activité industrielle. Désormais, ce sera la règle et c’est cela qui permettra la préservation du cadre de vie. Tout cela suppose un changement de   mentalité. C’est pourquoi, nous avons prévu une ligne de crédits destinée à la sensibilisation et à la communication. 
  
Est-ce que vous travaillez,  en synergie, avec le ministère de la Restructuration et de l’Aménagement des zones d’inondation pour la construction  des logements sociaux prévus ?
Le 30 avril 2012, nous avons tenu un conseil interministériel sur la lutte contre les inondations. A l’époque, nous en étions les maîtres d’œuvre. Le 2 mai 2012,  j’ai fait une sortie sur le terrain qui  m’avait conforté dans l’idée qu’il fallait une solution structurelle aux inondations. Nous avons donc élaboré un plan que nous avons essayé de mettre en œuvre  afin de conceptualiser le volet habitat parce que le projet de construction d’habitats  sociaux et de lutte contre les inondations et  les bidonvilles était logé dans mon département. 
A un moment, le gouvernement  a pensé qu’il était plus cohérent  que le volet inondation migre vers le ministère en charge de l’Assainissement. Ainsi, mon collègue de l’Urbanisme a hérité de l’assainissement. Nous sommes restés  avec le volet construction de logements sociaux. A l’issue du conseil présidentiel du 19 septembre 2012, nous avons commencé à formuler les termes de référence pour le recensement des zones d’inondation, tout en cherchant à finaliser les logements « Jaxaay » qui, en 2006, devaient atteindre 3000. Quand nous prenions service, seulement 2 100 logements ont été construits. Nous devions compléter le reste. Nous avions identifié des sites de relogement des sinistrés dans toutes les régions du Sénégal. Le 29 octobre 2012, le président de la République a décidé, vu l’importance qu’il accorde à la résolution des problèmes d’inondation, de créer un ministère en charge de la Restructuration et de l’Aménagement des zones d’inondation.
Ainsi, la décision a été prise que le reliquat des logements du plan « Jaxaay » sera construit par le ministère  de la Restructuration pour le recasement des sinistrés des zones d’inondation. Nous en avons déduit que nous devons réaliser les 12 000 logements prévus pour l’habitat social.  
Nous donnons un appui technique au ministère en charge de la Restructuration parce que le ministère de l’Habitat abrite la direction de l’urbanisme et de l’habitat.  L’Etat  étant un et indivisible, nous collaborons en bonne intelligence  pour éviter les chevauchements.  

Y a-t-il un programme pour une nouvelle zone d’habitat et qu’en est-il des projets de la Sn Hlm?
A côté de la construction, nous avons décidé de produire des parcelles viabilisées parce que  nous considérons que tous les Sénégalais ne veulent peut-être pas entrer  dans des moules.  Il faut donc aménager pour ces populations qui veulent faire de  l’auto-construction. Dans nos programmes, il y a construction de logements et l’aménagement de parcelles viabilisées. Pendant ces dix dernières années, la Sicap et la Sn Hlm n’avaient pas beaucoup de foncier. Les privées les ont suppléés. Dans quelle condition ? Etaient-ils tous égaux devant l’accès à la terre ? C’est une autre question. La Sn Hlm a fait de l’intermédiation pour aider ses clients à recouvrer leur terrain ou à disposer de logements. Cette entreprise publique dispose d’un site qui se trouve à Diamniadio où il est prévu un programme de 4500 parcelles dont 3500 viabilisées et 1000 logements. Le projet des parcelles assainies existe toujours. Nous considérons que les zones d’aménagement concertées à Dakar et dans les autres régions  participent à la production de parcelles viabilisées.

Comment comptez-vous régler les conflits liés à l’occupation anarchique ?
Une politique gouvernementale constitue un  tout. On ne peut pas prendre les choses par morceau sans réfléchir à la cohérence.  On a voulu régler un problème de mobilité urbaine, on a posé  des ouvrages, des ponts. On  a posé ces ouvrages à certains endroits où des aménagements ont été faits.  Il fallait, peut être, se projeter  quand on faisait des routes, prévoir  un système d’assainissement qui permette l’écoulement des eaux  pluviales vers la mer. 
Le cadre de vie est une question liée au respect des normes. C’est pourquoi nous insistons beaucoup sur la planification. Par la restructuration et la requalification, on va corriger. Si nous prenons le cas des lacs des Maristes, ce sont des réceptacles d’eau. Pourtant, il y a des aménagements  tout au tour. Il nous faut des bassins comme ceux du Technopole qui s’intègrent harmonieusement dans l’environnement  sans engendrer des risques de noyade, de pollution, etc.  Nous devons également veiller à l’application rigoureuse des normes d’occupation des sols parce que si nous ne faisons pas attention,  les gens vont recoloniser les espaces libérés. Si l’Etat est laxiste, les gens continueront à faire ce qu’ils veulent.  Ce laxisme n’est pas seulement le fait des populations. Certains services de l’Etat ne font pas également correctement leur travail. Je ne peux pas  comprendre que des services de l’Etat délivrent des permis de construire dans des zones non aedificandi. Chacun doit donc faire son introspection.  Bref, il faut corriger les imperfections, en améliorant les systèmes de surveillance  et en se donnant les moyens législatifs et réglementaires d’y faire face.

Nous avons constaté aujourd’hui qu’il existe beaucoup d’escroqueries foncières mais aussi de publicités mensongères. L’impression est  qu’il n’existe plus aucune garantie dans ce domaine. Que compte faire le gouvernement pour éradiquer ce problème ?
Le gouvernement a été sensibilisé sur cette réalité. Le ministère des Finances  a même été instruit  pour renforcer les moyens des services comme  la direction pour la surveillance et le contrôle des sols (Descos). Nous avons  aussi  reçu l’instruction de construire, au moins trois nouvelles brigades, à Thiès,  Kaolack et  Saint-Louis et de les doter de moyens conséquents en personnel paramilitaire et autres.  L’inspection générale des bâtiments aide aussi à contrôler  les constructions. Cette inspection a fait une centaine de sorties en 2012 et a arrêté plusieurs  chantiers qui ne respectaient pas les normes  sur l’étendue  du territoire national.  Très  souvent, ils font des sorties nocturnes et détruisent  toutes les constructions irrégulières. Mais les gens reviennent aussi la nuit pour reconstruire.  Ce qui est dommage.
Dès mon arrivée dans ce ministère, j’ai constaté  qu’il y avait un morcellement des parcelles  dans certaines zones comme la foire, l’aéroport etc.  Au mois de septembre 2012, j’ai adressé des correspondances  au ministère de l’Economie pour demander les documents qui ont été à l’origine de  ce morcellement, mais il n’y a pas eu de suite. De toute façon, on n’aurait  jamais dû donner ces baux du fait que  l’affectation des ces parcelles  ne s’est pas faite dans des  voies  légales. Toutefois, nos services ont été obligés de donner des permis de construire car, quand quelqu’un se présente devant vous avec un bail,  vous êtes dans l’obligation de lui  délivrer le permis. En visitant aussi la zone du lac Mbeubeuss, j’ai vu un lotissement qui était  en train de se faire, je me suis dis qu’on ne devrait pas autoriser un lotissement sur un fond de lac. Mais la réponse qu’on m’a servie, c’est qu’on a autorisé ces lotissements sous réserve  qu’il y ait un  remblai sur 60 mètres. Mais cela ne règle pas le problème. C’est une zone non aedificandi. J’ai tout simplement sorti un arrêté, interdisant ces lotissements. Ce sont des choses qu’on a rencontré et qui relève de la responsabilité de l’administration. Mais nous essayons  d’apporter les correctifs nécessaires, tout en veillant à ce que des choses de cette nature ne se reproduisent plus. C’est pourquoi nous avons pensé que non seulement, nous devrons  aller vers la construction de dortoirs, mais aussi de nouvelles villes. Penser autrement, avec au centre la création d’espace de vie et  d’établissements humains  pour mieux gérer les agglomérations et contribuer à la croissance économique.

Vous avez annoncé la tenue d’un conseil national de l’Urbanisme. Quel est l’objectif de ce conseil ?
Jusqu’en 2009, c’était le conseil national de l’urbanisme et de l’environnement. C’est à la faveur du code de 2008-2009, qu’il est  devenu Conseil national de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie. L’objectif de son organisation est d’abord de revitaliser cet espace de concertation et de validation des orientations du gouvernement. Nous voulons offrir, par le biais de ce conseil, au président de la République, un cadre de partage de ses orientations avec la population pour trouver un consensus  sur la politique de l’habitat et de l’urbanisme.
Quelle sont les mesures que vous comptez prendre pour faire face aux bâtiments en ruine à Dakar et dans les régions ?
L’inspection générale des bâtiments s’occupe de cette question. Mais, c’est l’un des problèmes majeurs auquel la collaboration avec les autres acteurs est importante. Il n’est pas possible de mettre un agent du ministère derrière chaque bâtiment. Les collectivités locales ont un rôle important à jouer dans cette lutte. C’est pourquoi nous souhaitons la participation des élus locaux dans la commission d’urbanisation qui prépare le conseil national. J’ai reçu beaucoup d’arrêtés hier (Ndlr : l’interview s’est déroulée le mercredi) qui ordonnent l’évacuation de beaucoup d’immeubles dans le périmètre de la ville de Dakar et dans toute la région. Parce qu’il faut avoir une politique de réhabilitation ou de démolition  et de reconstruction des immeubles qui menacent de s’effondrer. Il y a du désordre de ce genre à l’image des immeubles des maristes et de  la Sn Hlm.

Comment comptez-vous organiser l’espace, sachant que nous sommes dans un pays où il existe beaucoup de pression sociale avec notamment les chefs religieux ?
L’inspection générale d’Etat a arrêté, en 2012, beaucoup de chantiers parmi lesquels figurait un qui appartenait à un chef religieux. J’ai demandé qu’on l’arrête, parce que le propriétaire n’avait pas de permis de construire. Et des gens m’ont dit qu’il ne fallait pas le faire. J’ai assumé toutes mes responsabilités. J’ai la foi en Dieu. Nous  ne devons pas laisser construire n’importe où. Il existe un plan d’urbanisme qui détermine la destination des espaces et il faut que nous surveillions si oui ou non, ces plans sont respectés. Nous avons demandé de réhabiliter les éco-vigiles. Nous avons aussi un programme de lutte contre les encombrements. Tout cela nécessite une bonne coordination. Par exemple, je demande ce qu’on désencombre les trottoirs et  les rues de Dakar. Mais si le ministère des Infrastructures, par exemple, ne met pas en place des gares routières relais ou de grandes gares routières, les « cars rapides » vont continuer à stationner n’importe où. Les vendeurs et autres feront de même. Et dans cette situation, comment allons-nous parvenir à organiser l’espace ? Il faut une synergie d’actions.

Qu’en est-il de la surface bâtie ?
La surface bâtie, c’est  la parcelle de terrain qu’on construit lorsque qu’on a un terrain. Je pense que vous voulez parler du certificat de conformité. Après la construction, nous délivrons le certificat de conformité, et avant, nous donnons un permis de construire. Mais beaucoup de gens  ne connaissent pas le certificat de conformité qui atteste si oui ou non le plan est respecté.

Que comptez-vous faire pour loger les Sénégalais à faibles revenus?
Certains logements seront prêts avant décembre 2013. Je ne sais pas si les gens seront bien organisés pour faire partie des premiers bénéficiaires, mais des logements existeront. Il faut aussi qu’on prenne en considération la rareté de la ressource foncière. Même si nous avons l’ambition de donner des logements à tout le monde, le foncier fait défaut. C’est pourquoi nous avons pensé qu’il faut maintenant  que les Sénégalais prennent l’habitude de construire en hauteur et de vivre en appartement, même si cela commence petit à petit à se faire dans certains quartiers comme les Hlm, Gueule Tapée, la Sicap (Liberté 4), mais aussi Fass. Nous sommes aussi en train de travailler à ce que nos entrepreneurs et nos promoteurs internalisent les technologies nouvelles qui nous permettront de baisser les coûts de production.

Pourquoi la Sn Hlm et la Sicap qui sont des structures publiques offrent des logements plus chers que ceux des privés ?
Je les ai instruits de se recentrer sur leur mission originelle. Moi-même, en tant que cadre de hiérarchie A1 pendant longtemps, je ne pouvais pas m’offrir un logement aux coûts avec lesquels elles les produisaient. A fortiori, le Sénégalais moyen. Cela ne veut pas dire qu’elles ne vont plus produire des logements à certains coûts, mais en tant que structures publiques, elles doivent diversifier leurs produits et offrir des logements à moindre coût. Bien vrai qu’en un moment donné, elles étaient confrontées à un problème foncier, mais les 1000 logements dont la Sn Hlm dispose à Diamniadio et les 4000 parcelles serviront à résoudre ce problème. Les logements seront cédés à des coûts modérés. J’ai dis à la Sn Hlm, l’autre jour,  qu’il s’agissait d’une compétition. Si les privés sont plus attrayants, les gens vont aller vers eux. Si elles veulent survivre, elles ont intérêt à diminuer les coûts.

Est-ce dans le montant des 10 millions de Fcfa pour la construction d’un F3 que vous avez évoqué tout à l’heure, les intérêts bancaires sont pris en compte ?
C’est un peu moins de 10 millions de Fcfa, taux d’intérêt non compris. Mais nous cherchons à négocier avec la banque de l’habitat et même avec des bailleurs pour permettre de bonifier de ligne de crédit dans les banques, pour prêter à des taux concessionnels compris entre 3% à 5%. Nous n’avons pas encore fini de le faire, mais nous sommes en train de travailler avec le président de la République pour trouver un fonds de garantie. Il y a un certain nombre de propositions qui sont contenues dans le document que nous allons soumettre au président au cours du prochain conseil. Ce fonds de garantie de l’immobilier permettra de régler ce problème. Les taux d’intérêt sont élevés, nous en sommes conscients. Nous avons réuni, il n’y a pas longtemps, les unions des coopératives. A la direction de la promotion de l’habitat social, il y a ce qu’on appelle le bureau d’appui à l’habitat social qui a pour mission d’accompagner les coopératives. Les gens mettaient 20 millions de francs qu’ils ont maintenant pompés. Nous avons demandé qu’on y mette 10 fois plus d’argent. Les coopératives organisées peuvent également bénéficier de la gratuité des terrains. Mais là, il faut que les gens s’organisent davantage. Pour cela, il y a un espace que j’ai institutionnalisé et qui se réunit maintenant tous les 15 jours.

Les coopératives  ont pendant longtemps demandé la mise en place d’un guichet unique pour faciliter les procédures. Où en êtes-vous ?
On peut réfléchir et le mettre en place chaque fois que le besoin se fera sentir. J’en ai visité un, mais je me suis rendu compte qu’il pourra faciliter les procédures. En tout cas, les services ont un avis favorable à tout cela.

Que font les services de l’Etat face à l’occupation illégale des sols constatés dans certains endroits à Dakar ?
On ne doit pas construire sur ce qui n’est pas constructible. Personne ne doit construire sur l’emprise de l’autoroute. La Descos va  vérifier cela et ensuite il nous fera un rapport. Il en est de même non seulement pour les Almadies, mais aussi pour la zone de servitude aéroportuaire, où nous sommes directement interpellés. Nous n’allons pas chercher de réponses particulières à ces problèmes, mais nous allons trouver des réponses globales, en prenant en compte l’intérêt général. C’est ce qui nous fera honneur. Il y a très souvent des conflits entre populations autochtones des quartiers traditionnels et les particuliers sur l’occupation des plages, mais le plus souvent on ne comprend pas si les gens se battent par principe ou par intérêts. Mais l’Etat, lui, il est là pour préserver l’intérêt général.

Est-ce qu’aujourd’hui, il existe encore de l’espace disponible à Dakar, sinon ne devrait-on pas penser à la création de nouvelles villes ?
Notre politique est une politique de nouvelles villes. Ces villes nouvelles dans la zone de Dakar, devraient nous permettre de décongestionner la capitale. Nous en avons prévu un certain nombre à l’intérieur du pays. Dans la zone de Dakar, plus particulièrement dans le village de Noflaye, nous y avons identifié plus de 6000 hectares qui peuvent faire l’objet de nouveaux aménagements. Et sur un hectare de terrain, nous pouvons construire 35 logements. Nous avons aussi identifié une nouvelle ville sur Diamniadio avec 350 hectares. Nous avons aussi localisé à Yéne 45 hectares. Et dans ce lieu, les terrains sont libres de toute impense. Personne n’a réclamé un dédommagement. Contrairement à la zone de Sangalkam, Bambilor ou même du lac Rose, où il y avait aussi un projet. Mais aujourd’hui, nous avons des projets de nouvelles villes autour du lac Rose, à Noflaye, à Daga Birame Ndao, à Diamniadio, à Yéne, à Daga Kholba. Mais les deux premières seront probablement Diamniadio et Noflaye, parce que dans ces zones, il y a des  espaces assez vastes.

Propos recueillis par Ibrahima BA et Ndiol Maka SECK (avec la Rédaction) - Photos : Sarakh DIOP